第三百八十三章 拉拢 (3/5)

nbsp;  大赚特赚，是肯定的。

    不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。

    2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑了，李泽楷妥协，折价出让了数码港项目34%股权，这件事才得以平息。

    九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。

    这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。

    不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。

    他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。

    “吴总，我查了一下，两栋楼有18万呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=10.76平方英尺），一年可是6000万租金啊，我们的互联网企业如果把两栋楼租下来，签了长约，吴总的现金流会多十几亿吧？”

    6000万一年，看似不多。

    但香港玩的可是超级地租。

    想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。

    而2005年香港首只REIT基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。

    REITs基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场\/写字楼\/物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。

    实际上，REITs基金就是地产商自己打包上市的。

    地产商把自己的物业打包卖给REITs基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。

    而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分REITs份额，和其他投资者一起分红。

    地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。

    不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。

    不是所有物业都能REITs的，必须稳定出租+现金流好才可上市。

    只要REITs估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。

    数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被REITs市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。

    18万呎空置，也就1.67万平方，才多大？

    股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1.67万根本不够用，达到满租轻松得很。

    满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2.4倍。

    这两栋每年总租金1.3亿的楼，满租纯收益超过1.1亿，在REITs市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。

    “南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是Cyberport

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