第663章 一箭三雕的主意 (2/5)

是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”

    2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。

    地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。

    像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。

    是啊，谁敢想啊。

    某宇宙第一大房企，三十多亿资本，撬动两万亿贷款。

    在行业暴雷之前，哪怕是业内都不敢相信。

    所以酒桌上这几个领导听了罗阳的解说后，露出的表情已经不是惊讶，而是震惊了。

    原来地产开发还能这么玩？

    “.第一个开发的项目，按照现在的工程建设进度，大概在拿到土地后200~250天左右开始预售，按照现在的市场行情，基本上7~8个月左右能卖掉90%以上的房源，开盘就清盘的也不在少数。”

    罗阳不管他们的震惊，散了一圈烟之后继续道：“项目资金回笼之后，一部分留给项目建设，一部分用于还贷，剩下的大头用于继续拿地而第二个项目和第一个项目开工的间隔期大概只有一两个月，后续开盘回款又可以续上还贷”

    “嘶~~~”

    唐海林倒吸一口冷气，随后忍不住开口问道：“资金绷的这么紧，就不怕资金链断裂？”

    “怕啊。”

    罗阳耸了耸肩膀道：“所以地产公司遇到行情不好的时候，有些扛不住的就会破产，烂尾楼就是这么来的当然，我刚才说的那种资金使用方式比较极端，一般来说，地产公司不会崩的这么紧。”

    有些话只能点到为止。

    现阶段，大部分地产公司的负债率还控制在60%~70%左右，大家比较理智，再过几年，就往90%、110%、130%的负债率上飙升，说好听一点叫上杠杆，实际上就是拆东墙补西墙。

    这还不算吃相难看的。

    等到后来年底结算工程款，用承兑商票来减轻资金压力，更有甚者，用上自家银行的商票，兑现时间一拖就是一年往上，这才叫极限使用资金.

    “难怪融资5个亿能给到15%的利息。”

    纪建章感叹道：“只要自己手里有三五个亿，加上借来的这笔钱，两年里能做四五个项目还不止。”

    “是啊，如今的行情下，一个住宅项目的毛利不会低于25%，四五个项目的话，总盈利超过100%了。”

    沈振新也附和道：“即便去掉30%的两年融资利息成本，还剩下70%的毛利润，平均下来每年达到35%，这个收益真不低了。”

    “不是不低，是很高了。”

    小叔罗建民这时候也感慨了一句。

    “小罗啊，你不会这么玩吧？”

    前面之所以震惊，是因为没见过，也没听说过。

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